El año 2023 ha sido un año caracterizado por entornos macroeconómicos complicados, ¿cómo ha sido la evolución de Colonial en este entorno?
J. J. Brugera: En un entorno macroeconómico marcado aún en 2023 por la inestabilidad y la subida de tipos de interés con un claro efecto sobre la desactivación de la inversión, el modelo de negocio de Colonial ha demostrado no solo su resiliencia, sino la capacidad para crecer en sus fundamentales operativos por encima de la media del mercado.
La ocupación de sus edificios roza el pleno con un 97%, cifra que en París se eleva hasta el 100%, unos porcentajes que derivan en un crecimiento de ingresos por rentas de 377 €m. Estos incrementos se han realizado además capturando las mayores rentas del mercado, por encima de la media del mercado en renovaciones y nuevos activos comercializados.
Soportada sobre estas palancas de crecimiento, Colonial ha sobrepasado las previsiones más optimistas para este año hasta llevar su beneficio recurrente por acción BPA a los 0,32 euros, lo que supone elevar el beneficio recurrente al mayor de la historia de la compañía hasta los 172 €m.
A su vez, el EBITDA del Grupo ha experimentado un crecimiento de doble dígito, hasta los 316 €m, un récord en la cifra absoluta pero también en porcentaje sobre ingresos. El extraordinario comportamiento del beneficio recurrente permitirá a su vez al Consejo de Colonial proponer a la Junta General de Accionistas un incremento del dividendo (+8%) hasta los 0,27 € por acción, lo que eleva la cifra hasta los 144 €m de dividendo, a distribuir entre sus accionistas.
Los sólidos fundamentales operativos de la cartera de activos de Colonial se han convertido en un elemento clave para la contención del ajuste del valor de sus activos, en un entorno de caídas sobre una tendencia general iniciada en el segundo semestre de 2022 con la escalada de tipos de interés y el consecuente impacto en valor y en la inversión. Los mayores flujos de caja alcanzados gracias a la indexación y al crecimiento de rentas, junto con la exitosa entrega de proyectos, han supuesto una creación de valor Alpha que ha permitido compensar parcialmente la corrección de valores debida a la expansión de yields.
A lo largo de 2023, la resiliencia del valor de los activos de Colonial y su atractivo para la inversión se ha puesto de manifiesto con la elevada capacidad de Colonial para reciclar capital a través de desinversiones todas ellas cerradas a precios en línea con la tasación. En total 723 €m, que elevan la liquidez de la compañía hasta los 2.900 €m, reforzando la extraordinaria solidez de su pasivo y su capacidad de inversión futura.
Haciendo balance del año 2023, como consejero delegado, ¿qué puntos añadiría a los mencionados por el presidente?
P. Viñolas: En primer lugar, resaltar de nuevo la fuerte evolución del negocio operativo: la cartera de activos prime ha capturado un alto volumen de contratos en niveles de máximos históricos, cifra que se sitúa un 7% por encima de la cifra media alcanzada en la contratación de los últimos tres años. Los precios de alquileres en estos contratos han experimentado una aceleración hasta alcanzar niveles del +11% en el último trimestre del año. Dichos crecimientos de rentas son un claro reflejo de la tendencia de polarización de mercado, caracterizado por una demanda que prioriza producto de Grado A de máxima calidad en el CBD.
Los niveles de ocupación de nuestra cartera se sitúan en niveles del 97%, alcanzando una de las ratios más altas del sector, destacando en particular la cartera de inmuebles de París que ha alcanzado la plena ocupación con una ratio del 100%. En segundo lugar, destacaría el incremento de los resultados recurrentes del ejercicio impulsados por el elevado crecimiento de los ingresos: el resultado recurrente ha aumentado sobre la base de un sólido crecimiento de los ingresos. Dicho incremento se ha obtenido por una combinación de varios factores: 1) la capacidad de capturar el efecto de la indexación, 2) el crecimiento de rentas y aumento de la ocupación complementados por 3) los ingresos adicionales por la entrega de proyectos.
Asimismo, me gustaría destacar que el Grupo Colonial, durante el último trimestre del año 2023 y principios de 2024, ha cerrado desinversiones por un volumen de 150 €m con una prima del +5% sobre la última tasación. Estas operaciones forman parte de un nuevo programa de desinversiones del Grupo Colonial que continuará durante el año 2024 con ventas de activos adicionales con el fin de reciclar capital y maximizar la creación de valor para el accionista.
En cuanto a su estrategia de descarbonización, ¿De qué manera considera que la implementación de una estrategia de descarbonización puede beneficiar la competitividad y el éxito de su empresa?
P. Viñolas: La tendencia más importante es, sin duda, el cambio climático: poder adaptarse proactivamente a los retos que supone no solo permitirá mitigar sus riesgos, sino también poder ofrecer grandes oportunidades de negocio. Nuestra apuesta por la calidad ha conllevado que Colonial se haya anticipado al sector en este ámbito hace bastantes años, y hoy en día tenemos indiscutiblemente una de las carteras de inmuebles más sostenibles de Europa. Nuestra apuesta por la contribución a la neutralidad de carbono es firme, aspirando a mantener un claro liderazgo en sostenibilidad. Dicho liderazgo se ve reflejado en las puntuaciones alcanzadas en los diferentes ratings ESG. Sustainalytics nos ha otorgado una puntuación de 6,2 puntos, situándonos en el Top 5 de las 443 empresas inmobiliarias cotizadas analizadas, y CDP (Carbon disclosure Project), uno de los ratings más exigentes en gestión del cambio climático, nos ha otorgado de nuevo la máxima calificación y nos ha situado entre el 1,5% de las mejores empresas de todos los sectores de todo el mundo y como uno de los principales líderes en el sector inmobiliario.
La estrategia del Grupo Colonial pasa por un firme compromiso con la descarbonización de su portafolio, una reducción progresiva de sus consumos y un uso responsable y eficiente de recursos promoviendo decididamente la economía circular en toda la cadena de valor inmobiliaria.
Durante el año 2023, el Grupo Colonial ha desarrollado una nueva estrategia de clima mucho más ambiciosa que la anterior, no solo en términos de objetivos de reducción de emisiones, sino también en términos de alcance, desarrollando e identificando actuaciones para la totalidad de la huella de carbono de toda la cadena de valor del Grupo.
Esta estrategia actúa sobre tres vertientes principales:
# Pilar A – Reducir emisiones: consiste en reducir la huella de carbono de la compañía para todas las categorías, desarrollando e identificando acciones para reducir las emisiones de todo el Grupo, llegando a la máxima eficiencia energética.
# Pilar B – Evitar emisiones: consiste en ayudar a evitar emisiones de la huella de carbono de terceros, ofreciendo productos/edificios con características que ofrecen una opción eficiente para evitar emisiones de carbono.
# Pilar C – Absorción de carbono con el desarrollo de sumideros, es decir, elementos naturales o procesos que absorban y almacenen carbono, ayudando así a mitigar el cambio climático, absorbiendo el dióxido de carbono de la atmósfera.
Asimismo, Colonial quiere mostrar su apoyo continuo al Pacto Mundial de las Naciones Unidas, firmado en 2019, así como la renovación de su compromiso con los 10 principios referentes a los derechos humanos, los derechos laborales, el medio ambiente y la lucha contra la corrupción.
Desde un punto de vista más estratégico, ¿cuáles son los principales retos y oportunidades de la compañía?
El año 2023 ha sido un año de ajuste de valor para todo el sector, en este contexto Colonial ha mantenido un excelente performance operativo.
Cerramos el año con unos resultados financieros con un fuerte crecimiento del flujo de caja sobre la base de una cartera de activos con altos niveles de ocupación que permiten capturar incrementos de rentas en la banda alta de mercado. Nuestra apuesta por crear productos de alta gama en el centro urbano nos ha permitido de nuevo obtener resultados operacionales significativamente superiores a los de otras inmobiliarias europeas.
En un entorno de incertidumbre macroeconómica y de subida de tipos, Colonial ha demostrado la alta resiliencia de su modelo prime para seguir impulsando su crecimiento y generación de valor.
Apostar por una estrategia de excelencia en sostenibilidad a largo plazo supone una clara ventaja competitiva y un catalizador de creación de valor: inmuebles con altos estándares de sostenibilidad se alquilan antes, a mayores rentas y generan un mayor interés en el mercado de inversión y, por tanto, una prima en valor.